多地微调楼市政策后 监管层紧急“稳预期”

在部分城市微调楼市政策后，各地监管部门又纷纷做出稳定预期的表态，从而回应“松绑论”思潮。

1月以来，北京、江苏、河南、福建等省份分别召开地方“两会”，针对房地产政策走向，做出“维稳”的表态。银保监会副主席王兆星也在公开场合表示，2019年房地产“最好是保持相对稳定”。

1月21日，在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班的开班式上，中共中央总书记习近平也表示，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

这被看作是对此前地方政府松绑楼市政策的一种回应。

分析人士认为，今年房地产政策的基调亦由此奠定。其中，地方政府仍然被赋予自主调整的权限，但整体的基调仍然以稳为主。此外，随着租赁政策的逐步完善和落地，长效机制也将逐渐实施。

“稳预期”搭配“一城一策”

从去年12月开始，地方政府掀起一波微调楼市政策的热潮。山东菏泽、广州、珠海、杭州、青岛等地均对政策进行松绑。其中，菏泽取消限售政策，开创取消限售之先河，也被认为是本轮首个松绑调控的城市。

在出台摇号政策仅仅6个月后，青岛高新区便取消这一条款，成为本轮调控中，首个取消摇号政策的城市。广州则放松了落户限制。

同期，虽然也有其他城市对政策进行收紧，但在楼市调控重压两年多后，“松绑”的举动无疑更加引人瞩目。此间，楼市调控政策松绑的论调开始蔓延。

但随着各地两会的召开，对这种论调的“纠偏”开始出现。今年1月以来，北京、湖北、河南、福建、江苏等省市召开“两会”，并释放出对楼市政策进行定调的信号。其中，“一城一策”和“稳预期”是出现最频繁的关键词。

福建提出，2019年要夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。

河南提出，2019年将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房，加强城市之间政策联动和统筹协调，落实稳地价、稳房价、稳预期责任。

湖北也提出，2019年，湖北省以稳地价、稳房价、稳预期为目标，支持合理自住需求，促进房地产市场平稳健康发展。1月18日，浙江省召开住房城乡建设工作会议，提出杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案。

“三稳”是住建部提出的2019年工作目标，其中，“稳预期”的说法颇有新意，也被认为是对近期“松绑论”的一种回应。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，“一城一策”、“三稳”是各地“两会”释放的主要内容，这说明虽然地方政府仍然被赋予自主调整的权限，但房地产政策的整体基调仍然以稳为主。其中，预期管理将成为今年的主题。

在中央部委层面，有关“维稳”的言论也在释放。1月14日，在香港举行的亚洲金融论坛2019上，银保监会副主席王兆星表示，2019年房地产市场既不要过热也不要过冷，最好是保持相对稳定。他指出，银保监会所有的信贷政策都是致力于促进房地产市场稳定健康发展，同时保障低收入群体的住房需求。

长效机制加速落地

“长效机制”也是各地“两会”的高频词汇。福建将“一城一策”和“三稳”视为健全长效机制的重要部分。北京、福建还提出“完善住房保障体系”等内容。

从近期监管层的表态中不难发现，关于住房制度和长效机制，近期又有最新进展。

1月21日，中共中央总书记习近平表示，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。其中，“稳妥实施”取代“构建”，被认为部分长效机制内容已经到了可以实施的阶段。多数分析人士认为，租购并举的推进即是其中之一。

1月15日，财政部、住房城乡建设部联合印发《公共租赁住房资产管理暂行办法》，以规范和加强公共租赁住房资产管理。1月16日，自然资源部、住房和城乡建设部联合发文，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

2018年，很多热点城市在源头上增加了租赁住房的供应。其中既有土地招拍挂环节的供应，也鼓励集体建设用地、工业厂房、商业地产建设租赁住房。

中原地产指出，虽然租赁市场曾一度出现乱象，但监管层在大中城市发展租赁市场的决心并未受到影响。今年租赁市场在获得政策支持的同时，其承受的监管措施也将更为完善。

该机构还认为，作为长效机制的重要内容，房地产税立法也将可能在今年取得进展。

贝壳研究院院长杨现领认为，保持现有政策的延续，从而维持市场稳定，亦是长效机制的一部分。这也是总书记提出的“稳妥实施”背后的含义。

杨现领指出，长效机制不是凭空而出的，而是从过往调控政策的经验和教训中不断提炼出来的，它既是对历史的延续，一部分行之有效的(包括部分城市的限制性行政措施)政策会得以继续实施，也有对未来新蓝图的重新设计，特别是“房住不炒”大方向下的新的机制和体制创新。

他表示，“稳妥实施”的核心在于落实“一城一策”，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央的“房住不炒”的大逻辑下进行，接受中央的指导和管理，同时地方也会承担相应的责任。