楼市拐点将至？专家称70城房价数据或存在结构性失真

数据显示，8月份70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，房价呈现出稳中有涨态势。不过，业内专家认为，由于统计口径等因素，统计数据或存在结构性“失真”，市场其实已经在“转凉”。记者调查也显示，目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货；最能反映真实市场的二手房，以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表，也出现价格下跌或成交低迷。同时，房企对后市也表现出谨慎偏悲观的预期。在北京地区，“限竞房”成交低迷，从网签数据观察，北京限竞房的网签率仅为11%左右。即使算上所有项目的真实销售(已签定书面购房合同，但尚未履行网签程序)，这17个限竞房项目的平均去化率也不足4成。

　　在持续不断的调控高压下，8月份国家统计局监测的70城房价，仍然录得了令人意外的普涨。

　　数据显示，上月70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，刷新历史记录。

　　业内人士指出，快速去库存、棚改货币化安置、限价有所放松是8月房价出现普涨的原因，统计数据存在结构性“失真”。

　　事实上，随着7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”，住建部展开“严打”、“约谈”，深圳出台最严“8·31”新政，秋意渐浓的9月，楼市的寒意也已袭来。

　　21世纪经济报道的调查显示，目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货；最能反映真实市场的二手房，以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表，也出现价格下跌或成交低迷。

　　开发商对后市预期普遍不乐观。亿翰智库指出，房企对未来预期相对悲观，虽为下半年储备了充足的货量，并将高比例推货，但去化率的设定却相对偏低。

　　多数房企对于投资的态度更趋谨慎，不盲目获取高价地块，并且为了控制拿地成本，越来越多的房企倾向于通过收并购方式收纳土地；当前土地流拍增多，供需失衡下，地价下行的迹象已现。

　　结构性上涨

　　针对8月份普涨的70城房价，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，统计数据存在结构性失真。

　　从城市看，房价上涨集中二三线热点城市。31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，35个三线城市新房价格环比上涨2.0%；4个一线城市新房价格环比上涨仅0.3%。

　　中原地产认为，二三线城市已然处于去库存过程中。库存快速去化后，二三线城市普涨加速，特别是中西部区域，量价明显上涨。

　　杨红旭进一步指出，部分热点城市今年限价趋松，限价标准也有松动，部分高价盘得到放行，于是这些城市的房价环比上涨或大涨，这只是结构性因素。

　　此外，国家统计局数据显示二手房价上涨，与链家等市场机构数据形成一定反差，杨红旭认为，机构的二手房价格更接近最新市场真相。

　　美联物业全国研究中心何倩茹认为，国家统计局数据是备案数据，一般会比市场的实际成交滞后。

　　易居智库研究中心总监严跃进认为，国家统计局数据有信号意义，即前8月市场的降温态势减弱，但在实际的市场中，部分城市也有降价，因购房首付比例、利率较高，会抑制市场需求；部分房企资金回笼压力大，也会出现降价等行为。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，现在楼市的确有回落迹象，但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了，房价也有下跌的可能性。”

　　房价下跌已现

　　当前，市场已传递出了降温的信号。

　　记者调查显示，一二线城市不少楼盘出现了三年来久违的降价促销。其中广州楼市近期降价明显，尤其是推货量较大的南沙、萝岗、番禺等区域。

　　广州南沙保利城销售人员称，楼盘现在打折促销，以74平方米户型为例，原价每平约21000元，现商业贷款可享受额外9.6折，折后每平大约两万；如果户型是126平，折扣优惠会更大，每平1万8千多。

　　广州番禺时代柏林销售人员表示，均价3.8-4万每平方米，现推出一次性付清9.3折优惠。以111平方米的房源为例，总价400万左右，可以优惠28万。如果是分期付，首付越高，则越优惠。

　　上半年楼市表现较热的杭州，近期也有了凉意。如滨江御江南排屋的预售证均价为48680元/平方米，但在上一次开盘中排屋的备案均价为51286元/平方米，对比价格下降了2606元/平方米。

　　而在房价最坚挺的深圳，自“8·31”新政实施以来，成交和价格都在调整中。9月17日，“网红”盘华润城三期再次推出新房源，价格与上次持平，市场的热度和吸引力却在下降。深圳多位业内人士表示，华润城三期处于当前楼市的拐点，去化率可能难超上一次推盘。

　　不过，何倩茹指出，“目前市场上价格下跌的是部分项目，如我们监测的北京、广州一些项目降价促销，但大范围的降价情况还没有发现”。

　　而在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

　　一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示，8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%。

　　上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据，上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。

　　就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示，8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。

　　二手房成交量下降最多的则是北京。根据贝壳研究院Real Data数据统计，8月北京二手房市场迎来更深度的回落，实时成交量环比减少20.9%；不过价格仍未明显回调， 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%。

　　热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据，厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨0.42%。

　　广州一位大型开发商人士认为，楼市的调整才刚刚开始，今年四季度和明年的市场极其不乐观；现在只是一二线市场开始下行，接着三四线城市也会降价。预计这轮调整的力度堪比2008年，大家现在都在想怎么“过冬”。

　　开发商预期悲观

　　近期，全国各地土地流拍事件频现，流拍节奏加快，一二线城市“地冷价跌”现象明显。

　　据东吴证券研究所数据，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。2018年土地流拍的建筑面积和流拍率，都达到了历史高位。

　　这些现象背后，是开发商的投资思路已改变，7月份以来普遍对后市谨慎偏悲观，拿地积极性下降。

　　张大伟认为，房企资金压力逐渐出现，叠加历史上最密集的调控政策潮，大部分房企抢地积极性降低，土地流标下半年可能继续增加。

　　此外，保利地产研究院表示，今年以来房企偿债压力增大而融资不畅，“现金流”管控重要性凸显。企业应放缓拿地、加紧回笼资金、现金为王，以应对行业调整的风险。

　　大多数房企都在主动降负债，管控风险。亿翰智库研究总监于小雨认为，目前规模型房企净负债率保持降低水平，如万科始终维持在35%以下；碧桂园、恒大出现不同程度的下降。

　　据中期财报，恒大降负债明显，截至今年6月30日，恒大资产负债率为81.7%，与去年年底相比减少了4.6个百分点，净负债率为127.3%，与去年年底相比减少了56.4个百分点。

　　更重要的是，对开发商而言，最大的风险来自于调控政策的不确定性，一些调控政策如房地产税等可能超预期出台。

　　“目前政策处于高度多变期，随时可能出来下一步新的政策，我们对市场保持高度审慎谨慎。”作为最稳健的龙头房企，中国海外董事会主席颜建国表示。

　　颜建国指出，7月31日中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的表述不同于以往，目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，短期内市场观望情绪会加重，最近这一两个月已经有所显现。

　　“现在不少城市房地产调控继续加码，没有放松，下半年会延续这种从紧态势；根据市场情况，我们的投资节奏有所放缓，这是因势而变，主动地调整；宁可错失一些机会，也不想投错几块地。”颜建国说。